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华体会VIP体育新闽系房企崛起

2022-06-17
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  华体会体育官方网站随着6月上旬上海首批集中供地落幕,全国22个城市完成2022年的第一批次供地,部分城市完成第二批集中供地,根据中指云统计,截至6月14日,22个城市集中供地累计成交2767亿元。

  土地市场上,一支地域色彩格外浓重的房企队伍——闽系房企再一次引起关注,它们以453亿元的拿地金额占据了16.4%的份额,其中厦门建发更是以324亿元的拿地金额名列拿地榜的榜首。

  在房地产行业中,闽系房企是一个有着鲜明特色的群体,很长时间里,地王、黑马、高杠杆等标签让它们在房地产行业崛起过程中大放异彩;而销售额注水、债券违约、爆雷等标签也让其中一些闽系房企在这一轮降杠杆中黯然失色。

  以2020年泰禾爆雷为引子,截至目前,除了旭辉、金辉、中骏等房企外,至少有9家闽系房企或发生公开债券、非标等债务违约行为,或对到期及回售债券进行展期,闽系房企元气大伤。

  与此同时,以建发、国贸、象屿、联发等为首的新一代闽系房企开始崛起,尤其是建发,2020年首次突破千亿规模,目前已稳居中国房地产企业销售排行榜15强,成为这一轮降杠杆以来发展最为迅猛的房企。

  在刚刚落幕的上海首次集中供地中,建发格外引人注目,独力以22亿元获得金山新城地块,又联合华发以56.4亿元价格在闵行获得两幅居住用地。三幅土地拿地总价达到了78亿元,权益拿地金额达到了50.2亿元。

  除了建发,在上海这次集中土拍中,厦门象屿地产与招商蛇口联合以40.4亿元竞得闵行吴泾地块;厦门国贸以23.2亿元将松江佘山地块收入囊中。

  在大本营厦门,2022年截至6月16日,累计出让18幅宅地,成交金额352亿元,建发、国贸、象屿和联发四家贡献了195亿元。其中建发一家获取其中5幅,贡献了145亿元拿地金额,国贸获取2幅,象屿和联发各获取1幅。

  如果说2021年集中供地还是民企和国企平分秋色,那么2022年集中供地几乎完全是国企和央企的天下。中指院数据显示,截至6月14日,22个城市累计成交2767亿元,华体会VIP体育前20名中,只有滨江和龙湖两家民企。

  在2022年的土地市场中,建发无疑是最耀眼的房企之一,同花顺数据显示,截至6月15日,建发累计拿地24宗,拿地金额达到384.5亿元,成为2022年拿地金额支出最多的房地产企业。

  实际上,2016年以来,建发就一直保持着较高的拿地力度,2017-2021年拿地销售比分别为107%、56%、68%、82%和66%。DM数据显示,2022年前5个月,建发的拿地销售比也超过100%,依然保持着激进的拿地姿态。

  得益于此,建发销售金额也逐渐进入快车道,2019年建发权益销售金额首次突破500亿元,此前则一直徘徊在100亿-300亿元级别。2020年,权益销售金额达到了907亿元,2021年达到1300亿元,晋升千亿房企序列。

  按照权益销售金额来看,从百亿到千亿,建发用了4年时间,而且是在全国性房地产调控收紧的背景下。同为闽系房企的旭辉用了5年时间,房地产行业最早的黑马房企融创用了6年时间。

  建发快速发展的同时,同门兄弟联发集团也在一路向前,根据克而瑞数据,2021年联发集团以598亿元合约销售额位列房地产销售金额59名;同为厦门国企的国贸地产以406亿元合约销售金额位列72名。

  在中指院发布的2021年房地产企业销售榜上,联发以635亿元销售额位列55名,国贸以481亿元名列67位。另一家厦门房企象屿地产,在克而瑞和中指院的排名均在百位以上,相比而言较为落后。

  4家厦门国企中,建发和联发同属厦门建发集团,象屿地产为象屿集团旗下房地产业务平台,国贸地产则为厦门国贸集团旗下地产业务平台,建发集团、象屿集团和国贸集团均为财富世界500强企业。

  从财报来看,近年规模相对较小的国贸和象屿也开始加大房地产投资力度,2021年国贸拿地金额超过300亿元,象屿在房地产领域投资也达到了273亿元,均创造了各自公司发展的历史纪录。

  建发望京养云是建发在北京的第一个项目,在2021年北京首批集中供地中以28亿元价格获取,住宅楼面价为5.7万元/平方米,政府持有20%产权,该项目也是执行北京首批高标准建设方案的项目之一。

  北京2021年首批集中供地中,崔各庄累计成交3幅土地,另外2幅被华润保利金地联合体和招商蛇口北京城建联合体分别获取。三个地块同时成交,也意味着将在差不多时间入市,形成竞争格局。

  实际上,这一区域的竞争要更为激烈,附近一同成交的还有金盏2幅土地,以及东坝和豆各庄各1幅土地,加上金盏中海项目以及孙河的几个项目,附近新项目达到10个左右,未来入市竞争异常激烈。

  一位建发人士告诉经济观察报,在同一区域供大于求的背景下,开盘越早越有利,之前保利在朝阳王四营的项目大获成功亦因为开盘较早,将大部分客户收割了,等其同区域其他项目开盘后,面临去化困难。

  2021年9月,与建发一同拿地的望悦佳园和招城雅苑两个项目先后拿到预售证,彼时建发望京养云预计10月国庆假期能开盘,但实际上直到11月7日才拿到预售证,比邻居项目晚拿了一个多月。

  晚一个月开盘,理论上“等你开盘时连汤都不剩了”。但时至今日,三个项目中,建发的项目卖得最多,根据北京住建委网站公示信息,截至6月16日,建发项目网签249套,网签率达到了66%,而其他两个项目网签均不足百套。

  上述建发人士认为,一方面因为建发项目价格较低,扣除政府20%产权后,实际售价为7万元/平方米,而邻居两个项目的售价为8.8万元/平方米,“虽然产权不完整,但价格足够低,以最小户型计算,一套至少能省200万元”。

  另一方面,该项目采取高标准建设方案,建筑标准比普通项目更高,所以更能获得购房者青睐,“建筑成本上比普通住宅高出两三千元,所以这个项目,建发基本是不赚钱的”。

  上述建发人士认为,华体会VIP体育对一家房企而言,拿对地更重要,建发所有拿地行为,都需要经过集团总裁会议通过后才能执行,其中“好不好卖”是一个重要的指标,“如果去化一般,那就要利润高,如果利润不高,就必须流量好”。

  土地获取方面,2019-2021年,建发拿地总金额分别为420亿元、839亿元和1270亿元,但由于销售较快,截至2021年底,其土储1944万平方米,按照2021年871万平方米合约销售面积计算,仅能维持两年左右发展。

  业绩快速增长的诉求和相对不足的土储,意味着2022年建发依然会保持激进的拿地策略,今年由于多数民企暂停拿地,房地产市场下行,土地成本下降,对于建发来说,反而成了拿地的窗口期。

  母公司资金和信用支持也是建发等新闽系房企快速发展的主要原因,华体会VIP体育建发集团、象屿集团和国贸集团均为财富世界500强企业,无论规模和资金实力并非一般地方国企可比。2022年以来,建发新增发债综合成本降至2.88%。

  上世纪80年代是闽系房企萌芽时代,建发和联发先后成立,建发成为第一个与外商合资的房地产企业,联发彼时还以开发建设厂房为主。

  80年代末期,从香港回到内地的许荣茂在兰州开发了第一个项目——东方红商业城,林文镜以华侨身份回国创办了融侨的前身冠顺房地产。

  进入90年代后,闽系房企进入初创阶段,1992年厦门市成立的房地产公司超过百家,但真正预示着闽系房企形成还是在1996年前后。

  1994年,林中在厦门成立旭辉的前身永升旭日,做挖掘机配件生意的黄朝阳将中骏总部从泉州搬到厦门,林龙安扔掉铁饭碗创办了禹洲,并开了首个项目禹洲新村,闽系房企渐成形。

  1995年,许荣茂携世茂进军北京,一口气开发了亚运花园、紫竹花园、御景园等一系列高档住宅,不过,彼时多数北京人并不知道这些项目背后的世茂以及掌门人许荣茂,最终世茂在上海才为世人熟知。

  1996年被多数福建人称之为闽系房企元年,彼时距离中国房改还有两年的时间。这一年,联发正式从建厂房涉入房地产,林腾蛟在厦门开发了首个项目——阳光新城,黄朝阳正式成立中骏置业,林定强创办了金辉。

  同一年,在江西做了15年路桥生意的欧氏三兄弟,开始在南昌涉足房地产业务,1998年,欧宗荣正式创办正荣,2000年,他的三弟欧宗洪创办融信前身莆田交通房地产,并在未来二十年上演了兄弟间的爱恨情仇。

  1996年,黄其森从建行辞职创办泰禾集团,并在六年后进京,此后很长一段时间,院子+明星成为泰禾的主要标签。创办泰禾时,黄其森不会想到,二十五年后,他曾经工作过的建行成为了他人生的一大考验。

  1998年在亚洲金融危机和国内经济下行双重压力下,中国开始进行二次房改,也标志着商品房正式诞生,包括闽系房企在内的开发商们不仅搭上了房地产快速列车,也搭上了中国经济发展的列车。

  新千年后,闽系房企纷纷走出福州和厦门,开始向全国攻城略地,其中2002年联发进军桂林、泰禾进军北京成为标志性事件。

  2003年,世茂、明发、禹洲、金辉先后将房地产战车开进南京,2004年,阳光城走出福建,将业务触角伸向上海,多年后,上海取代福州和厦门,成为了闽系房企的大本营。

  2003年欧宗洪将公司总部从莆田搬到福州,并改名为融信,并在四年后福州玻璃厂和保温瓶厂地块竞拍中一战成名;2004年永升旭日正式更名为旭辉;2005年林文镜的融侨和林定强的金辉合并,但双方合作仅持续五年。

  紧接着,2008年金融危机来临,房地产虽然遭遇一定挫折,但很快迎来4万亿投资计划,此后房地产行业进入开挂的十年。2010年,房地产行业首个千亿房企诞生,彼时闽系一哥世茂以269亿元销售额排名20强。

  2012年,阳光城将总部搬到上海,世茂、融侨、建发和旭辉位列百亿房企。2011年,世茂排已经名列10强房企;融侨也跨入20强内。2013年,眼看着老乡们快速的前进步伐,正荣一口气在上海吃下5个项目。

  2014年,万科成为房地产行业首个2000亿房企,世茂、阳光城、旭辉、融信、泰禾、正荣等位列50强;2015年6家房企位列中国房地产企业销售金额30强,闽系房企渐成气候。

  2016年可以说是闽系房企最为风光一年,也是闽系房企一个关键转折点。这一年,融信、中骏和建发在上海创造了三个地王;广东人潘伟明创办的闽系房企福晟以飞虎队之名为地产人熟知。

  同样在这一年,黄其森手里握着几百亿现金不知道怎么花出去,买了一堆土地和项目,为4年后泰禾爆雷埋下伏笔。与泰禾一样,这一年成为众多闽系房企盛极的标志年份。

  2018年,中国千亿房企数量增加至30家,闽系房企占了6家;2019年,千亿房企增加至34家,因泰禾销售额下滑,闽系房企只有5家名列千亿房企。2020年千亿房企数量增加至43家,建发、禹洲和中骏成为新晋千亿房企,闽系阵营扩大至8家;2021年宝龙的加入,让闽系千亿房企的数量扩大至9家。

  福晟和泰禾爆雷是闽系房企一个关键转折点,尤其是2021年下半年以来,随着房地产再融资困难、市场下行、预售资金监管趋严等影响下,房地产行业流动性风险日益凸显,多家房企深陷危机。

  阳光城、正荣、融信、禹洲、融侨等房企先后发生债务违约或展期;因救助福晟和泰禾,老牌闽系房企世茂入水。除了旭辉、中骏、金辉等少数房企,多数民营闽系房企均面临着严重的流动性危机。

  2019年到2021年房地产拿地金额前50强中,闽系房企均占了10个席位;在2022年集中供地中,此前在全国各地频频创造地王的闽系房企销声匿迹,拿地金额50强中,闽系房企数量减少至5家,只剩2家民企。

  虽然大部分闽系民营房企遭遇危机,但在中国房地产行业中,闽系房企并未退场,2020年以来,以建发、联发、国贸和象屿等为首的闽系国企开始在房地产行业中崭露头角,继续着闽系房企的辉煌。

  建发是这两年冲刺最快的房企之一,虽为一家市属国有企业,其辐射能力显然超越一般意义上的地方国企,“在全国,大多数人可能没听说过建发,但在厦门和福建,建发随处可见,甚至可以这么说,建发可以离开厦门,但厦门不能没有建发”。

  根据官方介绍,厦门建发业务涉及供应链运营、城市建设与运营、旅游和会展、医疗健康和新兴产业投资等业务,年营收超过了7000亿元。其中房地产业务归属于城市建设和运营业务板块。

  建发城市建设和运营业务包括建发房地产、联发集团及建发城服三个主要平台,其中建发房地产包括建发国际和建发物业,建发国际是建发房地产业务的上市平台,与联发集团为兄弟公司。

  规模扩张背后往往是高杠杆、高负债和高周转,但建发在规模大幅度扩张的过程中,财务杠杆并没有明显的升高,而且也保持相对充足的现金流,做到这一点,一定程度体现了国企的资源优势。

  根据建发国际财报,2020年建发国际增加了95亿元永续债,2021年永续债规模上升至145亿元,其中有相当部分是母公司借款转化而来。通过将负债转变为权益的方式,建发在扩张规模过程中很好地保持了杠杆和财务。

  这一操作也是多数央企和国企背景房企常规操作手段,不仅可以改善上市公司财务水平,而且通过永续债可以最大限度保障国有资产的保值增值,而国企央企低廉的融资成本使得这一渠道更加顺水推舟。

  “作为厦门国企,建发是担负一定使命的”,上述建发人士表示,在这一轮房地产流动性风险中,建发在确保自身安全的情况下,最大限度的保证行业稳健发展和扩大自身市场占用率,“这也是所有国企和央企的使命。”

  此前,林中在接受经济观察报采访时判断,经历这一轮危机之后,未来房地产行业中,民企市场占有率将缩小至三分之一左右。而腾挪出来的市场空间,将逐步被国企和央企所替补上去。

  房地产行业的主角从民企转向国企,不仅仅是闽系房企变化,也是这一轮房地产行业变化最为显著的特征之一。无论是快速发展起来的建发,还是尚在奔跑路上的联发、国贸和象屿,新闽系的崛起并不耐人寻味。返回搜狐,查看更多

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