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让房地产行业回归正常华体会体育入口

2022-06-19
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  华体会体育娱乐官网房地产仍在角落喘息,就像一只正被驯服的猛兽。回望它不算漫长的成长历程,相似的场景总是一遍遍重演,忽如饕餮般吞噬膨胀,忽如走狗般挨打哀嚎,永远在两个极端瞬移,极少能稳定于常态。

  国家统计局公布,1-5月,全国房屋开竣工面积、销售面积、销售额等,均同比大幅下降,而5月单月,开竣工面积、土地成交价款、销售面积和销售额等多项指标,实现了今年首次环比转正。

  一负一正两组指标似乎显示,长达半年的房地产政策松绑,终于在5月迎来了数据面的回应。之于当下疲弱的经济形势,这当然是好消息。但我们认为,对房地产业的回稳,仍不能掉以轻心。

  首先,从政策效果看,5月一些数据环比回升,例如商品房销售额环比增幅高于销售面积增幅,说明城区类和改善类产品率先触底,反映在真实市场中,深圳、华体会体育入口苏州等个别城市的部分高端项目确实出现了认筹火热。但需注意,5月部分房地产数据回升的前提是,4月房地产开发景气指数已经跌至一年来的最低值,市场端的有限恢复并不是行业全貌。实际上,5月的房地产景气指数仍在进一步下探至新低,行业并未真正企稳。

  其次,从市场主体的现实状况看,房地产企业的降薪、裁员、违约潮仍在继续;国内数据持续下跌,说明金融机构对房地产业的融资通路仍然闭塞;购房者在房地产企业连环爆雷的阴影下,并未完全恢复信心;而地方政府的土拍现场,底价成交、央国企托底仍是主流,财政吃紧,公务员降薪的传导也在延续。

  第三,从产业链看,房地产也许是上下游企业最多的行业了,但是上至水泥、钢铁,下至装修、家电,销售数据都在持续下降中。

  房地产仍在角落喘息,就像一只正被驯服的猛兽。回望它不算漫长的成长历程,相似的场景总是一遍遍重演,忽如饕餮般吞噬膨胀,忽如走狗般挨打哀嚎,永远在两个极端瞬移,极少能稳定于常态。

  原因是多方面的:从外部看,房地产链条长、的资源多、占GDP的比重大,在人均住房面积达到40平方米以前发展迅猛,因而对经济有着巨大的牵引惯性,不管是加速还是降速,总是需用猛药。

  而从行业内部看,房地产行业有着天然的金融属性,房地产企业在拿地、建设、销售阶段,都有不同的杠杆加持。很长时间里,这种极致的高杠杆模式,虽然常伴风险,但总会被更高的规模、利润正向激励。

  内外因交互作用带来的结果是,我们甚至并不知道什么才是房地产的正常面貌,整个社会对房地产的态度也简化成了爱与恨,例如近期对房地产的著名论断就有典型的两种:一是房地产被三道红线误伤,三道红线需要反思;另一是房地产自己“三高”作死,此刻正在摆烂。

  我们认为,这两种论断都失之偏颇。如果爬梳房地产十多年来的发展历程,会发现这分明就是一段加、降杠杆的拉扯史,华体会体育入口其中固然有开发商的主观意愿,但绝不可能独立于经济发展节奏之外。

  真正在政策端和企业端逐渐形成统一认知,其实是在2017年之后,房住不炒、长效机制等调控主基调逐渐确立,旨在引导房地产降低杠杆、脱虚向实。和2008年、2014年两次地产剧烈下挫后强劲反弹相比,新型调控下,近年的房地产价格曲线年三道红线推出之后,房地产企业真正开始了内生性的降杠杆之路。这是难得的政策窗口期,华体会体育入口本可以期待一个绣花功夫慢调出来的、更平稳、更正常的房地产业。

  但这一进程无奈中断了,个别房企爆雷叠加疫情反复,各类主体应激反应剧烈引发踩踏,几乎所有房企都在遵循“三道红线”节奏降杠杆过程中,突然面对抽贷、断贷、交叉违约打击,不仅正常融资需求无法满足,预售资金强监管接踵而至。

  这也是此次房地产困局与以往的不同之处。时至今日,从中央到地方,从金融到行政到财政,调控松绑花样虽多,能帮助房企回到经营正轨的少之又少,归根结底还在于房地产经年累月披挂着洪水猛兽的滤镜。

  我们认为,当下房地产企业端的正常经营需求,比如和预售资金监管需要回归适度而非从严,让企业能够正常运转,恢复购房人的信心才有意义,如果一味打压,看似在压制风险,实际可能酝酿更大的风险;长期来看,三架马车中做强消费,卸下投资拉动经济的一部分重担,对于房地产行业回归正常更有意义。

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