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华体会体育APP八问邓智仁:中国房地产未来何处去 视频版

2022-08-03
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  华体会体育在线在过去38年的商海中纵横捭阖,“中国地产教父”邓智仁见证了中国企业的崛起大戏,也亲历过中国无数企业“泰坦尼克现象”的此起彼伏。

  此时,全国各地烂尾楼事件频发,中国预售制度引发争议。房地产步入深水区,邓智仁以行业视角“检讨过去,展望未来”。本次长视频聚焦八大问题,纵览回顾邓智仁的。完整版文字专访可点击:《独家对话邓智仁:中国房地产需要一次深刻“检讨”》

  但是这个赌场离不开房地产周期的特点,它有起、有落。但是因为太难,被蒙蔽了,我们以为人人买了地,就能赚钱,所以大家都盲目地去投。

  中国(内地)现在面对一个巨大的风险,这个风险比中国香港及所有其他国家更大。为什么?因为风暴本身所有国家都经历过,但是他们也没有管,但是中国是第一次,等于说当年这个人第一次去赌场,你不单输光了钱,还欠了很多债务。你以为你借了债,借了钱回来还可以翻身,因为你没有赌钱的经验,也没有输钱的经验。

  第一,从土地拍卖时间点来看,中国(内地)土地拍卖的操作是,假如拍卖1000亩的土地,只需先付100亩的土地款,后续再付剩余的土地款。这900亩的土地款会被计入负债。

  如果因债务或者预售不好等原因,开发商不想要剩下的土地,政府不会因为其违约没付款而起诉开发商。因为在中国土地是国家的,而在香港或海外发达国家,90%以上的土地属于私人,土地拍卖需要全额付款。

  第二,以楼盘出售时间来看,假如客户100万购房,30%首付款,70%银行按揭。这100万又会被列为开发商的债务。因为预售制没有交房,100万属于欠款。

  此外,中国(内地)交房时间较长,大约18个月、甚至两年,该项债务存在于开发商报表的时间也会拉长。香港大多是6个月交房。一方面,香港开发商在手资金较多,施工较快,不会等钱到位再施工。此外,香港没有冬天,这也缩短了工期。

  第三,在中国(内地),房地产开发商的乙方,包括材料方、施工方、装修方、园林方等是先服务后付钱,在香港和海外发达国家都是先付款后施工。这便产生了中国(内地)开发商的另一笔债务。开发商出现债务问题会连累拖垮这些乙方。这三方面促成了中国(内地)开发商巨大的债务问题。

  国外的房地产开发,慢慢变成运营模式,因为运营模式没有时机问题,开发需要时机,掌握时机,时机不好,可能两年就会停下来。

  我这个房子的开发商老板平均工作时间是两个小时一天。但是中国(内地)是七天的工作时间,因为你管的人多,是非多。所以中国(内地)的开发商是最忙的,又喝酒,又应酬。

  我的工作时间平均下来不超过四个小时。一天根本不需要我去做这事,让我做也不懂做装修,怎么装修?怎么装?财务销售销售销售人员去做。只要我们整体的安排一下工作而已。

  你不需要专业,你就可以做完了。因为所有这些顾问公司的这些公司都有牌照,他不会乱来的,写个报告给你,而他也去扣,他不敢。

  通常,开发商花了钱买了个地,开始预售跟银行谈妥一些条件。通常收客户5%~10%的定金,定金必须要放在监管账户里,华体会体育APP华体会体育APP开发商不能动用。

  当你预售会跟银行谈判,我们现在有这么多付定金,现在就跟你。银行按照你的信用、可靠程度,给你一个建筑。那是怎么操作呢?就是你找到建筑公司以后去列出了个时间表,什么时候买什么东西,什么时候需要多少资金,整个报告发给银行,银行按照额度会带一部分钱给你,非常有信用的话,他就带全部钱给你。

  (内地)现在所谓封顶后(开发商收预售款),也是错误的,一个楼盘具备出条件,远远还没达到(交付)的条件。因为外墙装修,比如说,房屋是精装修,包括电梯、园林这些钱,比花这个钱比土建方面还要多。所以,你挣那个钱,放了钱给开发商,开发商拿来家用的话就很容易产生烂尾。

  现在我看到自媒体里面很多人说就是我们取消预售楼,因为预售楼本身没有问题,不应该取消。因为这样可以得到这个所有项目都可以很快的发展。主要问题在于这个监督上面,包括银行、政府都要负一定责任。

  执行能力是最关键的。通常来说,政策出来是很好的一个出发点。但是没有达到预期的效果。华体会体育APP所以我们现在讨论什么政策,我认为是没有依存的,我从来就只听听,因为你怎么执行才有。

  比如说,为什么深圳这么成功,你看看深圳本身没有资源,对不对?但是它就认为学到香港这一套,它就会翻身,放手让它去做,它成功了。但是我们为什么没能做出另外一个深圳来呢?因为它的执行能力靠手、靠人才。

  我们现在处于一个浮躁时代,以为自己很了不起,你没有发现吗?现在改变到另外一个时代,就是全部埋怨,全部是负面。

  很多事都是经过苦难。无论你多大都要经过苦难,就是不断学习,肯定是往好的方面发展。房地产这一行业,未来三年能够改变,我们有很多很多问题,因为当你有困难的时候才会改变。天天赚钱的时候,你说你不想听,但是你不要死掉,死掉了没法改。

  我看到(内地)很多十年的电梯,整个公众地方一塌糊涂,在香港你会看到大厦50年好多是新的。在中国(买的房子)25年以后,你发现楼已经很糟糕。所以(我觉得)真很可悲。

  物业管理是开发商所有管理厂里面最重要的。但是我们中国(内地)最不重视这个地方。很多人不愿意交物业管理费。在香港跟发达国家,不交业费,一个月马上(被)起诉,并且99%你会输。无论什么理由,服务不好,怎么都会输。因为物业提供服务给你,你都要付钱。因为有法律规定的嘛。

  万达的模式是对的,管理酒店、管理商业,做运营商可以长久维持下去,大悦城的商城是成功的,但不是所有人都不成功。

  在中国传统观念中,将父母放在老人院或者康养地方是不孝顺,不是钱的问题。第二,只要在市区里康养非常昂贵,在非常远的地方又不方便看望父母。虽然老百姓想法进步了,但是观念转变还很慢。

  康养这个领域,尤其在疫情这样的环境,会是一种笑话,这个笑话你怎么理解。我在大概十年之前已经在研究康养,当时非常流行。

  这里牵扯到两代问题。在中国人传统思维里面,只要父母放在老人院,放在康养是不孝顺,不是钱问题。第二,只要在市区里面康养,非常昂贵,在非常远的地方就非常不方便看望。

  虽然现在民间老百姓想法进步了,老人家也愿意接受了,但是毕竟还是很慢,我们有一个传统的一种思维,老人家送到老人院他很苦闷。

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