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八大券商主题策略:华体会体育官网疫后复苏 房地产曙光何在?地产股上行空间还有多少

2022-06-17
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  华体会体育登陆【八大券商主题策略:疫后复苏 房地产曙光何在?地产股上行空间还有多少?】当前地产板块处于一轮上涨周期中的瓶颈期,中银国际证券认为,随着基本面拐点的到来,第二个上涨阶段将会开启。从我们跟踪的高频数据来看,销售已有结构性的微复苏。因此建议关注三季度反转的板块行情,中长期关注龙头份额提升及模式优化后的主线逻辑。华体会体育官网

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  虽然当前行业供需两端都未出现明显的改善,但政府提振市场的决心已经较为清晰,我们相信供需两端的修复正在路上。从需求端来看,随着宏观经济的企稳,“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台,需求将会逐渐从高能级城市开始释放,带来销售的逐渐企稳。从供给端来看,土地市场方面,各地政府将会适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块,给房企留足合理的利润空间。随着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地,房企的资金问题有望逐渐缓解。土地市场也有望在央企国企的托底与民企再投资能力与意愿的恢复之下,开始企稳回升。

  基于市场回暖的渐行渐近、行业全面分化下房企出清将带来长期格局的改善以及房企发展模式的变革。我们持续推荐三条投资主线:

  主线一:具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企,推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势,持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机,进一步提升市场份额。

  主线二:扎根高能级区域,积极向全国拓展的优质地方国企龙头,建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头,兼具业绩稳定性与未来成长性。

  主线三:具有优质的经营体系,开发主业稳健,同时在地产运营和服务领域有所建树的混合所有制和民营房企,推荐万科A,金地集团,建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。

  当前多个城市在土地的起拍价和土拍条款方面作出让利,高能级城市的项目利润率有望回升。龙头央国企融资渠道相对畅通,且收并购市场价格并无明显折扣,因而在土拍市场表现积极。目前四限放松的城市范围加大,逐步向高能级城市扩散。大部分二线城市仍以外围区域及特定人群的限购限贷放松政策为主,整体来看放松力度不及预期。

  我们认为当前政策强度和利率下降幅度,较2008和2014年周期底部仍有较大的放松空间。并且此轮周期时间跨度拉长,叠加各地疫情扰动,行业基本面修复难度和所需时间将大过前两轮周期。近期金融端利率下调以及各地行政端调控政策的持续放松,将有望改善市场预期,提振购房需求。后续预计在因城施策框架下,高能级城市的放松力度有望逐级提升。

  本轮房地产行情持续时间与上行空间还有多少?当前地产板块主导逻辑是以政策传导至基本面的效果为主。中长期维度,龙头份额提升及模式优化是地产板块的大逻辑。复盘历史周期,我们可知地产股的行情往往启动于政策宽松预期,并可以持续到销售等基本面数据改善,行情结束时点往往略领先或同步于政策的收紧。每轮行情期间通常经历两波上涨,第一波在困境反转、政策见底后,第二波上涨往往始于政策加持下基本面拐点出现。华体会体育官网而在这两波行情中间通常都会经历一个瓶颈期。本轮地产行情从2021 年11 月开始至今已有超过7 个月的时间,当前短期板块超额收益进入到瓶颈期,但随着基本面出现“U”型改善,将会很快进入第二波上涨阶段。

  当前地产板块处于一轮上涨周期中的瓶颈期,我们认为随着基本面拐点的到来,第二个上涨阶段将会开启。从我们跟踪的高频数据来看,销售已有结构性的微复苏。因此建议关注三季度反转的板块行情,中长期关注龙头份额提升及模式优化后的主线逻辑。

  我们建议关注四条主线)全国化布局的央国企龙头房企,在上个阶段已获估值提振,但仍将享受beta 行情带来的上涨空间:、、招商蛇口、、华润置地;2)区域型央国企龙头和优质民企,但现金流和财报质量较好:建发国际、、美的置业、滨江集团;3)政策更加明朗后可以关注弹性反转标的:旭辉控股集团、新城控股、;4)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

  一线核心土地市场的韧性反映出其真实需求对基本面的良好支撑,而现阶段二三线市场销售及投资信心的修复则因城市基本面区别较大存在迟滞,且区域间冷热各异已是土地市场的共性趋势。我们认为5 月以来销售企稳有望带动市场信心,整体复苏趋势确立与否除考虑需求边际改善效果外,二批土拍热度恢复状况将同具指标意义。

  投资建议:未来行业beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐:1)优质龙头:中国海外发展、、、、、;2)优质成长:、;3)优质物管:碧桂园服务、招商积余、、。建议关注:首开股份、华发股份、金融街、、建发国际等地方国企。

  当前物业板块估值已处于历史最低水平,我们认为后续随着地产销售的改善,以及地方政府纾困房企等事项进一步推进,部分房企的安全性将有所提升,物业板块估值也将迎来修复。我们认为:①关联房企受益供给侧改革的国企物管公司增长确定性较高,看好。②在关联房企安全性提高后,民营物企的估值修复弹性较大。我们看好和,前者受益于物业行业整合加速,规模大幅提升,增值服务有望持续高增长;后者外拓能力强,社区增值服务发展快且股权激励充足,业绩有望持续高增长。③因关联房企处境困难而估值折价严重的物企,当前二级市场估值已低于一级市场并购估值,我们认为其中部分公司未来估值修复弹性也很大,看好关联房企已获得国资入股的建业新生活,以及自身运营独立性强的金科服务。

  6 月以来,40 余地出台了各类稳楼市政策,密集程度远超4、5月份,一线城市开启结构性放松,二三四线放松持续加码,国资入股民营地产传递积极信号。相关城市已处于政策发酵和消化阶段,房地产反弹基础不断成熟,随着政策加码放松,放松效应不断累积,回暖可期。中长期看,随着风险房企收缩,头部公司获得更多资源整合机会。建议关注:1)房地产开发:保利发展、、、金地集团;2)物业管理:新大正、、南都物业;3)房地产经纪行业:我爱我家。

  建议关注优质国企开发商及地产后周期品种。由于居民对房价预期转弱、烂尾风险犹存和房地产市场整体库存偏低,我们认为房地产销售将呈现供需双弱格局下弱复苏。结构上由于国企违约风险较低,国企销售降幅小于民企开发商,且融资资源倾斜国企开发商,预计国企开发商市占率将大幅提升,建议关注优质国企开发商。同时,由于烂尾风险问题导致新房销售恢复弱于二手房,房企资金压力仍存导致开工端预计相对低迷,而地产后周期品种将受益政策放松后房地产整体市场的回暖,业绩有望得到修复,建议关注装饰材料、家具、空调器具、厨房器具和照明用品等。

  在供需两端政策平均发力的思路下,我们认为市场修复不会一蹴而就,低评级房企短期仍然缺乏加杠杆能力,这将拖累其资产负债表修复的节奏。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位。此外,区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利发展、万科A;与业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团、龙湖集团。同时,我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业,推荐、保利物业、、、融创服务、星盛商业。

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