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华体会体育足球中国房地产业协会会长冯俊:市场逻辑生变 房地产业已失去高杠杆的土壤

2022-08-04
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  华体会体育手机版7月29日,“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开,大会主题为“风雨蜕变:良性循环下的模式重构”。会上,中国房地产业协会会长冯俊发表了题为“砥砺前行”的主题演讲,并表示,今年上半年以来,房地产市场出现了深度下行,其中虽有外部压力的因素,但根本原因是“房地产本身的逻辑结构发生了很大的变化”。

  冯俊指出,对供需矛盾的错判,和加杠杆为主的发展模式,使得行业的矛盾不断积累。在一系列去杠杆政策的叠加作用下,市场便出现了深度调整。

  冯俊对房地产业原有的发展模式进行了反思,他认为,房地产量价不断上涨“神话”的破灭,使行业继续实施高杠杆的土壤不复存在。企业必须在保证安全的基础上,寻求新的发展模式。

  今年以来,已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策,但房地产市场的投资、销售、现金流等指标仍表现不佳。根据国家统计局的数据,今年上半年,全国房地产开发投资同比下降5.4%,连续三个月下降;商品房销售面积同比下降22.2%,商品房销售额下降28.9%;房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。

  冯俊表示,需求不足,以及去年下半年以来政策叠加引起的流动性风险爆发,都是导致今年市场下行的原因。但从根本上看,还是因为房地产市场的内部结构出现了问题。

  冯俊说,第一是对供需矛盾的判断。这些年来,随着住房市场的发展,群众对住房的需求在放缓,但很多房企还是按原来的逻辑在安排生产,这就导致了供应和需求之间的不匹配。

  他认为,这两个因素的叠加,使得行业的矛盾不断累积。随着政策环境发生变化,矛盾便在短期内爆发出来,从而造成市场的下行。

  一是市场基本触底。冯俊认为,今年3月,市场曾经出现过一些好转的迹象,但在经济下行和疫情防控的压力下,5月又继续探底,到今年6月,市场基本触底。

  但他同时表示,由于去年的基数较高,今后几个月,房地产数据同比继续下降是大概率事件。预计今年的销售降幅将在20%-30%的水平,投资降幅约为10%。

  二是流动性风险扩大的可能性基本没有,但传导、延展效应逐步产生。“就总量上来说,流动性风险的范围已经看清楚了,但可能仍有‘最后一击’,现在还不知道什么时候来。”冯俊指出,流动性风险的传导延展效应还会逐步产生。华体会体育足球

  三是地方的稳楼市政策效果有待观察。冯俊表示,地方政府出台的稳楼市政策,主要着眼于需求端,在供给侧的发力较少。但由于我国房地产市场的供需关系已经趋于平衡,因此从目前来看,这种调整的效果并不是很乐观,未来的效果也需进一步观察。

  去年末开始,监管部门提出,房地产业要探索新的发展模式。这也意味着,旧有的发展模式已不适合当下的市场。

  冯俊认为,要探索新的发展模式,就必须对原有的发展模式进行反思。“房地产对经济社会的发展很重要,但不能因为它很重要了,我们就无视问题的存在。”

  在供给侧,房企在资本筹集方式中,主要依赖各种方式的融资,企业的负债率处于80%左右的偏高水平;在产品供应结构上,房地产市场长期供应“出售型”产品为主,但在市场发展的过程当中,租赁住房已经占有很重;在生产建造方式上,近年来,住房的建造技术有很大的进步,但行业总体上仍然主要依靠传统的作业方式来生产。

  在需求侧,虽然住房本身具有投资属性,但是行业发展的目标是解决居住问题,住房应该是消费品而不是投资品。因此,现行的居民部门靠负债来解决住房的模式应当反思。此外,如果房价不断上涨,就会导致被市场挤出的低收入家庭增多,不符合“共同富裕”的目标,如何保障较低收入家庭的住房权利,也是需求侧需要考虑的问题。

  在企业的形态上,冯俊认为,许多房企已经从生产型向类金融机构转化,“特别是一些集团总部,资源控制和输出(拿地、融资、品牌)成为主要任务,跟生产脱离。”因此,房地产究竟应该实体经营还是虚拟经营,是值得思考的问题。

  一是假设房价能够不断地快速上涨。这样一来,无论房企的融资成本有多高,房价上涨了,收益就能够覆盖成本,所以这些年房企不断通过融资来扩大自己的生产规模。二是假设销售回款是畅通的。生产出来的房子能有人买,企业才能实现回款,进而去偿还债务。

  “恰恰去年下半年以来,这两个假设的基础都不存在了。”冯俊说,随着高杠杆难以为继,行业的流动性风险也就爆发出来。

  冯俊表示,本世纪的前十年,房地产投资、新开工等指标均保持高速增长。但从2010年开始,这两项指标的增速明显下滑。根据国家统计局的数据,2022年上半年,全国房地产开发投资同比下降5.4%,房屋新开工面积同比下降34.4%。

  冯俊认为,这种变化意味着,房地产业“已经告别了高增长的岁月”。整个行业的主要指标变化已经进入了平稳通道,今后的20年内不太可能有过高的增速。

  一方面,疏通国内大循环、激励潜在的住房消费需求改善预期。住房长期需求取决于人口增长。如果对住房的长期需求比较乐观,就需要解决如何去激励潜在的住房需求。

  另一方面,城镇化进程当中农村人口向城市迁徙、城镇之间人口迁徙都会引起数量的增长,这也是住房数量增长的基数。尤其是经济增长能力强,人口流动量大的城市群。

  对于房地产业未来的发展方向,冯俊认为,产业数字化将是行业的重要推动力,并主要体现在供给端。比如,可以通过建造全过程加大建筑信息模型(BIM)、物联网、大数据、人工智能等新技术的集成与创新应用,来更新生产方式,提高产品精度、提高质量、提升效益,以此取代规模扩张的模式;通过数字化在生活服务中的应用,如智慧家居,使住房结构、华体会体育足球空间变化更灵活;数字化还能实现精细化运营和多部门协同,重塑业务流程,实现效率提升、智能决策、优化消费体验。

  此外,在经历了此轮市场波动后,提高防风险能力也不可或缺。华体会体育足球冯俊强调,一是改善资本结构,增大直接融资的比重;二是改善融资方式,降低表外负债的比重;三是调整融资规模;四是注意风险监测,在风险即将产生的时候,能够进行有效的防范。

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